양도소득세 계산기 사용법
📌 사용방법
취득가액, 양도가액, 취득일, 양도일, 주택 수를 입력하면 양도차익·장기보유특별공제·기본공제·세율을 반영한 납부세액을 계산합니다.
📐 계산 공식
양도소득세 = (양도가액 − 취득가액 − 필요경비 − 장기보유특별공제 − 기본공제 250만) × 세율
지방소득세 = 양도소득세 × 10%
📊 보유기간별 세율 정리
| 구분 | 보유기간 | 세율 |
|---|
| 일반 부동산 | 1년 미만 | 70% |
| 일반 부동산 | 1~2년 | 60% |
| 일반 부동산 (1세대 1주택) | 2년 이상 | 비과세 (12억 이하) |
| 일반 부동산 (비과세 미해당) | 2년 이상 | 6~45% (누진) |
| 다주택 (조정지역 2주택) | 전체 | 기본세율 + 20%p 중과 |
| 다주택 (조정지역 3주택↑) | 전체 | 기본세율 + 30%p 중과 |
📊 장기보유특별공제율
| 보유기간 | 일반 공제율 | 1세대 1주택 (보유) | 1세대 1주택 (거주 포함) |
|---|
| 3년 | 6% | 12% | 24% |
| 5년 | 10% | 20% | 40% |
| 10년 | 20% | 40% | 80% |
| 15년 이상 | 30% | 최대 40% | 최대 80% |
🎯 1세대 1주택 비과세 요건
- 2년 이상 보유 (취득 당시 조정대상지역이면 2년 이상 거주도 필요)
- 양도가액 12억 원 이하 (초과분은 과세)
- 양도일 기준 1세대 1주택 (일시적 2주택 특례 적용 가능)
💡 필요경비로 인정되는 항목
- 취득 시 취득세, 등록세, 법무사 비용
- 자본적 지출 (리모델링, 증축 등 영수증 보관 필수)
- 양도 시 공인중개사 수수료
- 양도소득세 신고 비용 (세무사 수수료)
⚠️ 주의. 양도소득세 신고 기한은 양도일이 속한 달의 말일로부터 2개월 이내입니다. 예정신고를 하지 않으면 가산세(10~20%)가 부과됩니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
일시적 2주택 비과세 특례란 무엇인가요?
새 주택 취득 후 일정 기간(취득 후 3년) 내에 기존 주택을 매도하면 1세대 1주택으로 보아 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
양도소득세 예정신고와 확정신고 차이는 무엇인가요?
예정신고는 양도일 다음 달 말일로부터 2개월 이내 신고이며, 확정신고는 다음 해 5월에 합니다. 예정신고만 해도 됩니다.
부부 공동명의 주택은 세금이 줄어드나요?
양도소득을 50:50으로 나눠 각각 기본공제 250만 원과 누진세율을 적용받아 세금이 줄어드는 효과가 있습니다.
증여받은 주택을 팔면 취득가액은 어떻게 되나요?
증여받은 날의 시가(또는 공시가)가 취득가액이 됩니다. 이월과세 규정에 따라 직계존비속 증여 후 5년 내 양도 시 증여자 취득가 기준으로 과세됩니다.