DSR이란? 대출 한도 계산 원리 완벽 정리
DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)은 모든 대출의 연간 원리금 합계가 연소득의 몇 %인지 나타내는 지표입니다. 2023년부터 총대출 1억원 초과 시 DSR 40% 규제가 적용되어, 연소득 대비 대출 한도가 사실상 고정됩니다.
DSR = 연간 원리금 상환액 합계 ÷ 연간 소득 × 100%
최대 대출 한도 = (연소득 × DSR 한도 − 기존 연간 상환액) ÷ 12 × 대출 기간(월)
예) 연소득 5,000만원, 기존 대출 없음, 금리 4%, 30년 만기
연간 상환 가능액: 5,000만 × 40% = 2,000만원
월 상환 가능액: 약 167만원
→ 원리금균등상환 기준 최대 대출 한도 약 3억 4,900만원
📊 DSR·LTV·DTI 한눈에 비교
세 가지 모두 대출 한도를 제한하는 규제이지만 기준이 다릅니다. LTV는 담보 부동산 가치 대비 대출 비율로 주택 가격이 기준입니다. DTI는 연소득 대비 연간 원리금 상환액 비율인데 주택담보대출만 포함합니다. DSR은 신용대출·카드론·자동차 할부 등 모든 부채를 포함하는 가장 엄격한 기준입니다.
LTV: 대출액 ÷ 담보 부동산 가치 (예: 5억 집에 3억 대출 → LTV 60%)
DTI: 주담대 원리금 ÷ 연소득 (주택담보대출만 적용)
DSR: 전체 대출 원리금 ÷ 연소득 (모든 금융부채 포함, 가장 엄격)
💡 "연봉 올라도 대출 한도가 그대로?" — DSR 40%의 실제 의미
연봉이 오른다고 대출 한도가 비례해서 늘진 않아요. 기존 대출이 쌓여 있으면 DSR 계산 시 그만큼 빠져나가기 때문입니다. 예를 들어 연봉 6,000만원에 신용대출 연 상환액이 이미 1,000만원이라면, 남은 DSR 여유는 6,000만 × 40% − 1,000만 = 1,400만원뿐입니다.
📉 스트레스 DSR — 2024년부터 강화된 기준
스트레스 DSR은 실제 대출 금리보다 일정 수준 높은 가상 금리(스트레스 금리)를 적용해 상환 능력을 보수적으로 평가합니다. 2024년 9월부터 모든 가계대출에 확대 적용되면서 동일 조건 대비 대출 한도가 약 5~15% 줄었습니다. 계산기 결과보다 실제 한도가 낮을 수 있는 이유입니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
신용대출·카드론도 DSR에 포함되나요?
네. 주택담보대출, 신용대출, 카드론, 자동차 할부금, 전세자금대출 등 모든 금융부채의 원리금이 DSR에 포함됩니다. 소액 카드론도 포함되므로 대출 전에 불필요한 대출은 먼저 상환하는 것이 유리합니다.
만기를 길게 할수록 대출 한도가 늘어나나요?
네, 맞습니다. 만기가 길수록 월 상환액이 줄어 DSR 여유가 생겨 한도가 늘어납니다. 단, 총 납부 이자가 크게 증가합니다. 30년 vs 40년 만기 비교 시 한도는 약 10~15% 늘지만, 이자 총액은 30~40% 더 낼 수 있습니다.
프리랜서·자영업자는 소득을 어떻게 증빙하나요?
종합소득세 신고서, 사업소득 원천징수영수증, 건강보험료 납부 확인서로 소득을 증빙합니다. 소득 신고액이 낮을수록 대출 한도가 줄어드므로, 정확한 소득 신고가 중요합니다. 은행별로 소득 인정 기준이 달라 여러 곳에 문의해보세요.
부부 합산 소득으로 대출 한도를 계산할 수 있나요?
공동 명의 대출이라면 부부 합산 소득으로 DSR을 계산합니다. 단, 공동 명의 대출은 양쪽 모두의 신용에 영향을 미치며, 각자의 기존 부채도 합산됩니다.
이 계산기 결과와 실제 은행 심사 결과가 다른 이유는?
이 계산기는 DSR 역산 기준 이론적 최대치를 보여줍니다. 실제 은행 심사에서는 스트레스 DSR 적용, 신용등급, 직종·고용형태, LTV 한도, 은행별 내부 기준 등이 추가로 반영됩니다. 결과는 참고용으로만 활용하시고, 정확한 한도는 은행에 직접 문의하세요.